Noi reguli privind tranzacțiile cu terenuri extravilane

Aflată în dezbatere încă din 2017, noua reglementare s-a dorit a fi o piedică în calea tranzacțiilor speculative cu terenuri extravilane agricole și o șansă pentru tinerii fermieri, încurajând accesul acestora pe piața funciară.

Depășind o serie de sincope procedurale, inclusiv obiecții de neconstituționalitate, Legea nr. 175/2020 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului (”Legea nr. 175/2020”) a fost publicată în Monitorul Oficial Partea I, nr. 741/14.08.2020 și urmează să intre în vigoare în termen de 60 de zile de la data publicării.

Modificările aduse de Legea nr. 175/2020 vizează, în principal, următoarele:
→    extinderea listei beneficiarilor dreptului de preemțiune și modificarea rangului acestora. Înstrăinarea terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de preempţiune, la preţ şi în condiţii egale, în următoarea ordine:

→    instituirea unor condiții specifice pentru cumpărătorii terți: în situația în care titularii dreptului de preemțiune nu își manifestă intenția de a cumpăra terenul, înstrăinarea acestuia către terți se va face sub condiția ca aceștia să aibă domiciliul/sediul social să aibă domiciliul situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare și să desfăşoare activităţi agricole pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, iar în cazul persoanelor juridice, acestea să prezinte dovezi din care să reiasă că, din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75% reprezintă venit din activităţi agricole,
→    instituirea obligației de a păstra și respecta destinația agricolă. Proprietarii vor avea obligația să utilizeze exclusiv în vederea desfășurării activităților agricole de la data cumpărarii, iar în situația în care pe terenul agricol există investiții agricole pentru culturile de pomi, viță de vie, hamei și irigații exclusiv private se va păstra destinația agricolă a acestei investiții,
→    instituirea obligației de a păstra proprietatea asupra terenului agricol extravilan minim 8 ani de la data dobândirii, sub sancțiunea plăţii unui impozit penalizator de 80% pe suma ce reprezintă diferenţa dintre preţul de vânzare şi preţul de cumpărare, în baza grilei notarilor din respectiva perioadă. Prevederile se aplică și în cazul în care terenul ce face obiectul tranzacției aparține unei societăți, reprezentând mai mult de 25% din activele acesteia, iar acționarii decid să vândă pachetul de control, înainte de 8 ani.

Legea nr. 175/2020 prevede o serie de modificări în ceea ce privește aspectele procedurale referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune. Una din cele mai importante modificări vizează termenul de exercitare a dreptului de preempțiune, acesta fiind prelungit de la 30 de zile la 45 de zile lucrătoare, de la afișarea ofertei de către primărie.

Totodată, se prevede că în cazul în care vânzătorul sau preemptorul persoană fizică decedează înainte de încheierea contractului de vânzare sau înainte de pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract de vânzare, avizele emise de către structura centrală sau de către structurile teritoriale se vor anula.

În ceea ce privește sancțiunile pentru nerespectarea procedurii prevăzute de Legea nr. 17/2014, Legea nr. 175/2020 instituie sancțiunea nulității absolute a contractului de vânzare încheiat cu nerespectarea dreptului de preemțiune sau fără obținerea avizelor de specialitate, precum și amenzi duble față de prezenta lege, între 100.000 și 200.000 lei.